不動産所得の確定申告、その前にそろえたい5つのもの

2026年10月28日 更新・約6分で読めます

確定申告はいつ?

1月から12月までの1年分の所得を、翌年の2月16日から3月15日までに申告します。2026年分なら、2027年2月16日(火)から3月15日(月)までです。会社員の方でも、不動産所得がある場合は申告が必要になることが多いです(給与を1か所から受けて年末調整が済んでいる方で、不動産所得などが年20万円以下なら所得税の申告はいりませんが、住民税の申告は別に必要です)。

そろえたいもの1 家賃の記録

部屋ごと・月ごとに、いくら入金があったかの記録です。通帳や銀行の明細、管理会社からの送金明細を使います。家賃や共益費のほか、礼金・更新料、返さなくてよい敷金も収入に入ります。エクセルで管理している方は、部屋ごとに12か月分が埋まっているか、未入金の月がないかを確かめておきましょう。

そろえたいもの2 経費の領収書・明細

• 管理会社への管理委託費、建物の管理費・修繕積立金
• 修繕費(原状回復・小さな修理など)
• 固定資産税・都市計画税(納税通知書)
• 火災保険・地震保険の保険料(1年分にあたる金額)
• 広告料・仲介会社への手数料、税理士への報酬、物件のための交通費や通信費

経費にならないものもあります。ローンの元金の返済、所得税や住民税、自分の生活のための支出は経費になりません。自宅と兼ねている費用は、物件で使った分だけです。

迷いやすいのが修理の費用です。おおむね20万円未満の支出や、3年以内くらいの周期で行う修理は、その年の修繕費にできます。一方で、建物の価値を高めたり、使える期間を延ばしたりする工事は、資産として何年かに分けて償却することがあります。また、10万円未満の備品は買った年の経費にできます。

管理会社に管理を任せている場合は、1年分の送金明細(収支報告書)をまとめてもらうと、家賃と管理費、修繕費の立て替えなどを一度に確かめられます。自分で集金している場合は、通帳の入金と部屋の対応を、月ごとに付け合わせておきましょう。

そろえたいもの3 ローンの返済予定表

経費になるのは返済のうち利息の部分だけなので、金融機関の返済予定表で1月〜12月の利息の合計を出します。土地と建物をまとめて借りている場合で、不動産所得が赤字になるときは、土地を買うための借入の利息の分は他の所得と相殺できない決まりがあります。赤字の年は気をつけましょう。

そろえたいもの4 減価償却の資料

売買契約書(建物の価格・取得した日)、仲介手数料などの費用の明細、建物の構造と築年数が分かる資料です。2年目からは、前の年の減価償却費の計算表を見れば、今年の金額と残りの金額がすぐ分かります。

そろえたいもの5 前の年の申告書の控え

前の年の青色申告決算書(または収支内訳書)の控えがあれば、項目の並びや減価償却の続きがそのまま使えます。初めての年は、白色申告なら収支内訳書(不動産所得用)、青色申告なら青色申告決算書(不動産所得用)を作ります。

青色申告の控除は「規模」で変わる

青色申告にすると控除が受けられます。65万円(または55万円)の控除は、不動産の貸し付けが事業的規模(目安としてアパート等なら10室以上、一戸建てなら5棟以上)であることなどが条件です。それより小さい規模なら10万円の控除になります。青色申告を始めるには、事前に届け出が必要です。

申告は、税務署に出しに行くほか、e-Tax(マイナンバーカードを使ったオンライン申告)でもできます。e-Taxなら自宅から24時間提出でき、青色申告の65万円控除の条件のひとつにもなっています。

毎月少しずつが、いちばんの近道

2月になってから1年分の通帳と領収書を集めると、どうしても抜けが出ます。家賃の入金は毎月、経費は払ったときに記録しておけば、申告の前は合計を確かめるだけです。帳簿や書類は、原則7年(書類によっては5年)保存が必要なので、まとめて保管しておきましょう。

1. 1月: 12月分までの家賃の入金と、年末に払った経費を記録し終える。
2. 1月下旬〜2月上旬: 返済予定表から1年分の利息を出し、減価償却費を計算する。
3. 2月: 収支内訳書または青色申告決算書をつくり、e-Taxなどで申告書を準備する。
4. 3月15日まで: 申告と納税(振替納税なら引き落としは4月ごろ)。