デッドクロスとは?何年目に来るかの見つけ方

2026年10月28日 更新・約6分で読めます

デッドクロスは「元金返済 > 減価償却費」になること

ローンの返済には、利息と元金があります。確定申告で経費になるのは利息だけで、元金の返済は経費になりません。一方で、減価償却費はお金が出ていかないのに経費になります。

はじめのうちは、減価償却費のほうが元金返済より大きいことが多く、帳簿の上の所得は小さくなります。ところが、元利均等返済では年がたつほど元金の割合が増え、減価償却は年数が来ると終わります。元金返済のほうが大きくなると、手元のお金は増えていないのに所得が増え、税金が重くなります。この逆転をデッドクロスと呼びます。

計算例 中古の木造アパート

家賃も経費も返済額も変わっていないので、税引前の手残りは10年目も11年目も73万円です。ところが11年目は減価償却費がなくなり、元金返済(87.5万円)が減価償却費(0円)を上回ります。所得が約132万円増え、税金が約40万円増えて、税引後の手残りは64.4万円から24.8万円に減ってしまいます。

帳簿の上では「所得が増えた=黒字が大きくなった」ように見えるので、気づきにくいのがやっかいなところです。毎年の収支は、税引前の手残りだけでなく、税金を払ったあとの手残りでも見るようにしましょう。とくに給与などほかの所得がある方は、不動産の所得が増えた分に高い税率がかかることがあるので、影響が大きくなりがちです。

新築の場合は、償却の年数が長い分ゆっくりですが、元金返済が年々増えていくことで逆転したり、15年で償却が終わる設備の分だけ経費が減ったりします。どの物件でも一度は確かめておきたいポイントです。

建物と設備を分けて償却している場合は、設備の分(多くは15年)が先に終わります。その年から経費が少し減るので、内訳ごとに終わる年を書き出しておくと、どの年に所得が増えるかが分かりやすくなります。

何年目に来るかの見つけ方

1. 金融機関の返済予定表を用意し、1年ごとの「元金」の合計を出します(1月〜12月の12回分)。
2. 前の年の確定申告書の控えから、建物と設備の減価償却費、耐用年数、未償却残高を確かめます。償却が何年目で終わるかも書き出します。
3. 年ごとに「元金返済」と「減価償却費」を横に並べ、元金返済のほうが大きくなる最初の年を探します。
4. その年の所得と税金がどれくらい増えるか、ざっくり計算しておきます。

早めに分かれば、備えられる

• その年に増える税金の分を、今から少しずつ手元に残しておく。
• 大きな修繕や設備の入れ替えの時期を考えておく(修繕費は経費になりますが、内容によっては資産として償却が必要なこともあります)。
• 返済期間の見直しなどを金融機関に相談する場合は、利息の合計が増えることもあわせて確かめる。

デッドクロスは、来ること自体が悪いのではなく、気づかずに迎えて資金が足りなくなることが困りものです。何年目に来るかを知っておくだけで、慌てずにすみます。

デッドクロスは必ず来る?

借入が少ない、返済期間が短い、自己資金を多く入れたなど、もともと元金返済が小さい場合や、償却が終わる前に返し終わる場合は、目立った逆転が起きないこともあります。反対に、築古の物件を長いローンで買った場合は、償却が数年で終わるため早めに来やすくなります。どちらにしても、表にして並べてみるのがいちばん確かです。